炒股就看，科务稳权威，高管功转专业，释放及时，大目跌业定成全面，标业助您挖掘潜力主题机会！绩止

当房地产行业逻辑生变，科务稳房地产企业将如何面对，高管功转龙头房企万科给出了自己的释放答案。

“从短期来看市场已经触底，大目跌业定成但是标业恢复是一个缓慢和温和的过程。”6月28日下午，绩止在万科2021年度股东大会上，科务稳万科董事会主席郁亮表达了对近期房地产市场的高管功转看法。

郁亮表示，释放虽然今年上半年房地产行业销售端经历了一段艰难时间，但5月情况已出现好转，销售环比开始上升，6月环比可能有明显上升。二手房市场从6月份开始也出现起色，二手房挂牌价涨的城市个数已经达到50%。从上述情况来看大概可以判断市场已经触底。

在郁亮看来，6月份销售端情况好转，主要是因为政策的出台带来积极影响，4、5月因疫情而延迟的需求释放带来回补，此外，是季节性因素，每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高峰。

与此同时，郁亮也表示，尽管6月环比明显上升，但预计同比仍然会有不小的跌幅，底部回暖需要时间。他强调，当前房地产市场所处环境已与过去不同，如今，人口状况和结构、收入水平、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，所以不能再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。

面对整个行业的艰难时刻，万科有哪些走出困境的办法？郁亮表示，过去一段时间，他专门到受影响最大的市场惠州和江门去看了看，前线的观察给了他很大的信心，他表示，房地产行业常做常新、常做常有，只要一个企业能够对自己最主要的客户，做出好产品和好服务，还是可以熬过去的。房地产行业很艰难，但一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。

2022年前5月，万科实现合同销售金额1681.1亿元，同比2021年同期的2868.1亿元下降41.39%。相比已公布数据的14家TOP20房企前5月累计销售金额同比下降45.2%、百强房企下降52.7%，万科的销售业绩稍占优势。

万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，万科在年初对于市场下行有预估，但没想过这么严重。短期来看，万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标，第一是业绩一定要止跌回稳，第二个是开发要继续维持在行业第一阵营，第三个是率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。

祝九胜还透露了经营性和服务性业务的盈利时间：物流业务过往几年的增速在50%左右，今年要实现报表盈利；出租公寓业务已经在现金流层面实现了盈利，在会计报表方面还没有，明年会实现会计报表层面的盈利。

面对股东问及的业务结构问题，郁亮表示，今后，万科开发、经营、服务板块的结构应该不会有太大的改变，因为整体来看，物业、物流、公寓出租行业的市场规模没有那么大，未来经营、服务板块如果要在营业收入及利润上占很大比重，是有难度的。不过，就像海天酱油一样，其收入和利润都低于万科，但是市值比万科大得多，所以一个业务的市场价值可能跟利润、跟收入并不完全关联，而是跟它的稀缺程度、社会所需要的程度有关系。因此，衡量万科在业务上能不能转型成功可能需要用市场化价值，而不是仅用收入占比来衡量。

2021年年报显示，万科房地产开发及相关资产经营业务、物业服务、其他业务的营收占比分别为94.9%、4.4%、0.7%。

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